Terrain agricole : peut-on le passer en terrain constructible ?

Les terrains agricoles sont par définition spécifiquement liés à l’activité agricole. Classés en zone A ou N, ils n’ont donc pas vocation à accueillir de nouvelles constructions. Pourtant, il existe des possibilités de passer un terrain agricole en constructible. Quelles sont ces possibilités ? Quelles démarches effectuer pour rendre un terrain agricole constructible ? Demeures Côte d’Argent fait le point.  

Terrain agricole constructible : qui peut construire ?

S’il n’est pas simple de bien choisir son terrain constructible, le cas des terrains agricoles est encore plus complexe. Et tout se joue sur le plan local d’urbanisme (PLU) ou dans certains cas le plan d’occupation des sols. Le PLU classe les terrains agricoles en zone A et les terrains forestiers naturels en zone N. En théorie, il n’est donc pas possible de construire sur ces zones, à quelques exceptions près.  

Le cas des agriculteurs ou exploitants  

Le premier cas de figure, et aussi le plus simple, est d’exercer une activité professionnelle en lien (agricole, forestière ou pastorale) et que la construction soit liée à cette activité. Elle doit être démontrable et réelle, mais n’a pas besoin d’être une activité principale ou unique. 

La future habitation doit donc : 

• Posséder un lien direct avec l’activité agricole et être nécessaire à la conduite de cette dernière 
• Nécessiter une présence permanente ou rapprochée pour l’activité agricole 
• Constituer un prolongement de l’activité agricole 

Le cas des particuliers 

S’il est un peu plus difficile d’obtenir cette autorisation de construire sur un terrain agricole pour les particuliers, cela est toutefois possible. Pour ce faire, il faut obtenir son déclassement ou changement de zonage.  

Le déclassement d’un terrain agricole se passera à la mairie, qui évaluera la recevabilité de votre demande. Et pour qu’elle soit recevable, préparez vos arguments : 

• La parcelle est trop petite pour recevoir une activité agricole 
• Une habitation existe déjà et jouxte la parcelle, il s’agirait donc d’une extension qui présenterait déjà tous les accès à la voirie et les raccordements aux réseaux nécessaires 

• Vous êtes plusieurs propriétaires à effectuer la demande : elle entre donc dans le cadre de l’intérêt général et aura plus de poids 
• Votre projet est en phase avec le développement communal et ne comporte aucune nuisance pour l’environnement. 

Attention ! Certains espaces naturels peuvent être qualifiés espaces boisés classés (EBC) et donc limiter la surface pour la construction d’une maison.  

Quelles sont les démarches pour obtenir le déclassement d’un terrain agricole ? 

Le dialogue étant la clé, il est donc nécessaire de faire part de votre projet à toutes les parties prenantes. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté, prenez contact au préalable avec la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles, et forestiers (CDPENAF) qui émettra un avis. Bien que non obligatoire, cette étape vous permet d’aborder plus sereinement la suite de votre projet.  

Informez-vous sur le développement de votre commune. En effet, celles qui ont une vision à moyen ou long terme de développement démographique sont plus enclines à recevoir la demande. De plus, votre projet peut représenter une opportunité foncière si plusieurs constructions peuvent y être accueillies et présenter un fort intérêt.  

Prenez ensuite rendez-vous au service urbanisme de votre commune pour préparer tous les éléments.  

Un dernier recours : le régime d’urbanisme STECAL 

Très restreint pour limiter les dérives, il est toutefois possible de se référer au STECAL (Secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées) pour obtenir une dérogation. Sur ces secteurs pourtant inscrits en zone N ou A, il est possible de créer des petites zones ou « pastilles » de construction et d’obtenir une dérogation de construction (article L.123-1-5-14°, 2^e alinéa, R.123-8 et R.123-9 du code de l’urbanisme).  

Que faire en cas de refus ?  

Vous avez effectué toutes les démarches et essuyé un refus ? Il est encore possible d’effectuer un recours en justice.  

Et si toutes ces démarches vous paraissent trop longues ou fastidieuses, ne perdez pas espoir. Il existe de nombreuses offres de maison avec terrain pour vous permettre de concrétiser votre projet.