Projet de construction de maison : quelles démarches administratives ?

Chaque projet de construction d’une maison neuve possède ses caractéristiques propres, mais l’essentiel des démarches administratives restent les mêmes. Que vous choisissiez de faire bâtir un logement de plain-pied ou à étage, une maison en briques ou en bois, ces formalités encadrent chaque étape de votre projet. Si vous préférez faire appel à un constructeur CCMI tel que Demeures Côte d’Argent, c’est lui qui prendra en charge toutes ces formalités. En revanche, si vous gérez seul la réalisation de votre nouvelle maison, il vous faudra maîtriser toutes ces notions administratives : étude de sol, permis de construire, certificat d’urbanisme, PLU, raccordements aux réseaux…
Demeures Côte d’Argent, constructeur certifié NF maison individuelle en Nouvelle-Aquitaine, vous fait une synthèse des procédures administratives à respecter pour éviter tout risque de surcoûts ou de litiges.

Certificat d’urbanisme : des règles à respecter

Avant d’acheter un terrain sur une commune ou de faire construire votre maison, il est fortement conseillé de demander ce document à la Mairie. Or, il en existe deux sortes : le CU d’information et le CU opérationnel. Le premier vous indique les taxes et les servitudes liées à la parcelle, ainsi que les règles applicables telles que le PLU. Vous pouvez en faire la demande si vous n’avez pas encore de projet de construction. En revanche, si vous souhaitez y bâtir un logement, vous devrez demander un certificat d’urbanisme opérationnel, lequel vous indique si votre projet est réalisable. Il renseigne également sur l’état des équipements publics (voies et réseaux) déjà présents ou à venir.
La demande de ces documents est gratuite et peut se faire à l’aide d’un formulaire à remplir en ligne.
Il s’agit uniquement d’un document informatif et non pas d’une autorisation d’urbanisme.

Plan Local d’urbanisme (PLU)

Le PLU comporte un règlement fixant les règles générales d’aménagement et d’utilisation des sols, ainsi que les éventuelles servitudes. C’est le principal document de planification de l’urbanisme communal ou intercommunal. Il est opposable à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous types de travaux ou de constructions.

Il détermine l’ensemble des normes à respecter au niveau des sols tels que :

• L’implantation des réalisations par rapport aux limites du terrain et aux voies publiques
• La hauteur maximale des constructions
• Les contraintes architecturales pour favoriser l’intégration dans l’environnement

C’est grâce à ce document que vous pouvez savoir si votre projet de construction est réalisable sur une parcelle. Il est donc indispensable de vous renseigner auprès de la Mairie pour consulter le PLU, faute de quoi vous risquez de voir votre demande de permis de construire refusée par les services administratifs.

Votre terrain : réaliser une étude de sol

Avant d’envisager la construction de votre maison neuve sur un terrain, il convient de réaliser au préalable une étude de sol. Cette opération a pour objectif de déterminer la nature et les caractéristiques mécaniques de celui-ci. Elle prend en compte tous les risques naturels susceptibles d’affecter la future habitation :

• Risque d’inondation ;
• Remontée des nappes phréatiques ;
• Présence d’argile qui pourrait entraîner des fissures sur la maison.

C’est l’étude de sol qui permet de prévoir des fondations, solides, résistantes dans le temps et adaptées aux caractéristiques spécifiques du lieu. Celle-ci est réalisée à partir d’un travail documentaire (cartes géologiques, plan de masse et plans du futur logement) et grâce à un sondage par carottage. Depuis le 1er janvier 2020, la loi ELAN prévoit que l’étude de sol est obligatoire en cas de vente d’un terrain non bâti constructible.

Afficher l’autorisation d’urbanisme sur votre terrain

Elle doit obligatoirement être affichée dès lors qu’elle vous a été accordée. Cet affichage doit rester en place durant toute la durée du chantier et être parfaitement lisible de la voie publique. Le panneau utilisé à cet effet doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires :

• Nom (pour un particulier)
• Raison sociale (pour une société civile)
• Dénomination sociale (pour une société commerciale)
• Nom de l’architecte
• Date de délivrance et numéro du permis
• Nature du projet et superficie du terrain
• Adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté

Dans la cas d’une construction de maison, l’affichage doit mentionner la surface du plancher autorisée et la hauteur de la future habitation exprimée en mètre par rapport au sol naturel.

Il faut savoir qu’à compter du premier jour d’affichage, vos voisins peuvent contester, par un recours gracieux auprès du maire, l’autorisation qui vous a été accordée.
Enfin, en cas d’absence d’affichage, cela ne rend pas l’autorisation illégale. Cela permet toutefois à vos voisins de la contester durant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.

Déclaration d’ouverture de chantier de votre construction

C’est une procédure obligatoire qui permet de déclarer le début des travaux à la Mairie où va se situer la future maison. Pour effectuer cette démarche, il vous suffit de vous munir de votre numéro de permis de construire et de remplir le Cerfa n°13407*02.
Encore faut-il déterminer ce qu’on entend par « commencement des travaux », dans la mesure où il n’existe pas de définition légale. On considère donc que certains signes d’activité sur le terrain peuvent être assimilés à la phase de démarrage. Il peut s’agir :

• D’opérations de terrassement ;
• De mise en place de palissades ;
• De réception et de stockage de matériaux de construction.

Enfin, vous devez savoir que vous disposez d’un délai maximum de 3 ans suivant l’obtention de votre permis de construire pour engager les travaux, faute de quoi celui-ci sera périmé.

Faire une demande de raccordement aux réseaux : eau, électricité, gaz…

Pour réaliser votre construction, vous avez trouvé le terrain idéal mais celui-ci n’est pas viabilisé. Vous allez devoir faire les démarches nécessaires à sa viabilisation et intégrer à votre enveloppe budgétaire les prix de raccordement aux réseaux : eau, électricité, gaz, assainissement, téléphone, internet.
Pour effectuer le raccordement au réseau d’eau potable, il est nécessaire de s’adresser à la mairie pour connaître les formalités et obtenir son accord avant de commencer les travaux. Le coût de cette opération va dépendre de la limite entre le terrain et le réseau public de distribution d’eau. Il fluctue également en fonction de distance entre la limite du terrain et de la maison elle-même.

Pour ce qui est du  branchement au réseau électrique, la demande est à faire auprès du fournisseur d’électricité de votre choix. La procédure comprend 5 étapes :

• Dépôt d’un dossier de demande de raccordement
• Vérification et validation du devis reçu
• Réalisation des travaux
• Mise en service et attestation de conformité
• Demande d’ouverture d’un compteur électrique à votre nom

Quant au raccordement au gaz, la procédure nécessite de contacter le gestionnaire de distribution du gaz GRDF. Vous recevrez une offre sous dix jours ouvrés et, après acceptation du devis et versement d’un compte de 50%, les travaux pourront être effectués. Il ne restera plus qu’à obtenir un certificat de conformité Qualigaz auprès d’un professionnel qualifié.

Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en fin de chantier

Si vous avez obtenu une autorisation et que vos travaux sont achevés, il vous faut faire une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Pour cela, vous devrez transmettre la DAACT à votre mairie. En fonction du type de construction, celle-ci devra être accompagnée d’un certain nombre de pièces justificatives :
– Attestation d’accessibilité
– Attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 et thermique RT2012
– Attestation acoustique
– Attestation parasismique et paracyclonique pour les zones exposées à ces risques
A partir de la réception du dossier, la mairie dispose alors d’un délai de 3 mois pour contester les travaux effectués. Sans réponse de sa part dans les délais impartis, les travaux sont considérés comme achevés et conformes.